與以往的調(diào)控相比，此輪出臺的政策更加強調(diào)利用金融信貸、財政稅收、土地供應(yīng)、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。除了遏制高房價、打擊投機購房的目標(biāo)以外，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)直指行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一系列政策“組合拳”拉開了2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕。

　　繼2010年 1月中央出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國11條”)之后，北京、海南、廣州3地接連頒布與國11條對接的地方樓市調(diào)控政策，國土部、住建部、證監(jiān)會以及國資委4大部委紛紛出臺或明確表示將要出臺新政，以加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　與以往的調(diào)控相比，此輪出臺的政策更加強調(diào)利用金融信貸、財政稅收、土地供應(yīng)、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。地方出臺政策顯示出更強的連續(xù)性、穩(wěn)定性、針對性和靈活性。除了遏制高房價、打擊投機購房的目標(biāo)以外，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)直指行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，希望通過不斷抬高企業(yè)開發(fā)門檻，加強行業(yè)管理，規(guī)范市場秩序，引導(dǎo)市場供求，來改變目前市場過熱局面，幫助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

　　北京

　　加大政策性住房土地供應(yīng)力度

　　2月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)手11個相關(guān)職能部門發(fā)布《促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(下文簡稱“京版11條”)。與此前發(fā)布的國11條相比，北京版更顯“地方特色”，集中表現(xiàn)在對今年各類政策性住房的兩個50%。京版11條指出：今年將增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，全市政府土地儲備和一級開發(fā)投資不低于1000億元。加大政策性住房建設(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。在2009年新開工政策性住房938萬平方米、竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，2010年新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受《中國投資》記者采訪時表示，北京版11條與國11條的政策內(nèi)容基本一致，是地方對中央政策的落實。不過，京11條措辭較國11條以及其他地方細則更為嚴(yán)格，也體現(xiàn)了北京市政府調(diào)控樓市的決心。他說，兩個50%政策在今年初的北京市兩會上就已明確，如果該政策能夠得到有效執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)顯著變化。

　　中原地產(chǎn)分析認為，如果今年北京市場上有一半以上土地供應(yīng)作為政策性住房用地，將引導(dǎo)樓市向商品房價格依然高企、而大部分北京居民依托政策性住房解決居住問題方向轉(zhuǎn)變。

　　同時，對開發(fā)商而言影響較大的措施當(dāng)屬商品房銷售管理方面，京版11條要求，取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報價格，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。此措施直接引發(fā)以下結(jié)果：截至3月22日，3月北京共發(fā)放預(yù)售許可證15個，與去年每月40個左右的發(fā)放量相比，縮水半數(shù)有余。

　　此外，限外令的恢復(fù)也是京版11條的另一大特色。第6條政策指出：將嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。限外令的恢復(fù)預(yù)期對高檔樓盤形成一定沖擊。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林在采訪中表示：都是些有效的政策，關(guān)鍵看執(zhí)行力度。對于京版11條，他認為：“操作過程中措施可以更嚴(yán)厲”。

　　海南 新政帶來觀望潮

　　3月5日發(fā)布的瓊版11條，讓曾經(jīng)瘋狂上漲的海南樓市陷入了明顯的觀望態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)評價，這是一份“條款非常嚴(yán)厲”的政策。其中影響較大的幾項包括：房地產(chǎn)項目土地出讓金應(yīng)自土地出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清，實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。省財政從市、縣收取的土地出讓金10%部分以及省和市、縣一般預(yù)算新增財力部分向保障性住房建設(shè)項目傾斜，2010年新建

　　10.09萬套保障性住房。

　　瓊版11條的出臺使得多數(shù)炒房客選擇等待政策進一步細化，籠罩在“國際旅游島”光環(huán)下的海南樓市僅風(fēng)光了1個多月便彌漫起濃厚的觀望情緒。

　　海南統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月，海南省商品住房銷售均價為13318元/平方米，比1月上升了80.88%，其中別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房等高檔住房對房價上升的貢獻率達到了50.1%。不過，在價格飆漲的同時，成交量卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，2月海南省商品住房成交9208套，較1月下降46.89%。

　　進入3月以來，對政策方面的擔(dān)憂加劇了海南樓市的波動，以三亞樓市為例，3月上旬三亞商品房均價環(huán)比下滑了近3成。據(jù)統(tǒng)計，3月上旬，三亞商品房銷售均價21370.52元/平方米，總成交金額約為11.48億元，銷售均價比2月下旬下滑

　　28.91%，總簽約數(shù)也比2月下旬下滑25.68%。

　　廣州 “勾地”成為新亮點

　　3月25日出臺的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》(下稱“新穗7條”)，則進一步融入國土資源部對土地制度改革的意見，以“勾地”制度成為近期地方政策的最大亮點。

　　穗7條中明確指出，“探索創(chuàng)新土地公開出讓方式，預(yù)防和抑制地價的過快增長�！睆V州市今年將在以往“限房價、競地價”做法的基礎(chǔ)上，探索綜合評標(biāo)的出讓方式，以抑制地價的不合理增長。據(jù)了解，2006年廣州曾通過競高地價、競低房價的方式來出讓限價地，這次更會引入綜合評標(biāo)的方式進行，平抑地價。

　　據(jù)廣州市國土局新聞發(fā)言人介紹，2010年的住房用地(含保障性住房用地)供應(yīng)計劃其實早些時候已基本編制完成，目前主要是根據(jù)新要求，對供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)做些微調(diào)，近期將報請市政府審定后公布。

　　針對當(dāng)前計劃編制存在的評價指標(biāo)體系不健全、編制時序滯后、供地節(jié)奏不均衡等問題，房管部門探索研究了一些新措施。其中，在編制時序上，從明年起，將會把計劃編制時間提前，爭取在每年1月中下旬公布計劃。在供地節(jié)奏上，建立用地預(yù)申請制度的“勾地”制。

　　廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人表示，“勾地”制度在廣州其實并非新生兒，之前在白云區(qū)某地塊出讓時，政府就曾嘗試探索過“勾地”，通過政府主導(dǎo)用地儲備，結(jié)合開發(fā)企業(yè)的需求，在“勾地”后再進行公開出讓，以避免造成流拍和閑置�！伴_發(fā)商還會根據(jù)房價的預(yù)期來選擇拿地，‘勾地’制度不一定就會抬高房價”，該負責(zé)人表示，“勾地”制度將力爭在今年內(nèi)推出。

　　而在地產(chǎn)專家韓世同看來，廣州向來在上半年極少推地，而在下半年則狂推。土地供應(yīng)計劃編制時間提前至1月，估計會使廣州的土地供應(yīng)有所改觀。他告訴《中國投資》，建議除了單一的招掛拍制度外，可以在“三舊改造”中采用協(xié)議出讓方式，多渠道進行土地供應(yīng)。

　　國土資源部整治囤地、炒地行為

　　3月10日晚，國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱國19條)，掀起了一場房地產(chǎn)土地調(diào)控風(fēng)暴。

　　按照國19條，今年開發(fā)商交付的競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過1年。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。

　　國19條的核心思想是整治“囤地”“炒地”行為。北京市國土局一位專家表示，國19條是近年來國土部出臺的非常有針對性、實施性較強的政策措施�！氨热绾徒鹑诓块T的聯(lián)動，對于有閑置土地的企業(yè)及時通報金融監(jiān)管部門，上市融資就要受限制等�！彼�表示，“此外，通知也極大程度地抑制地價。如必須在10個工作日內(nèi)簽合同，合同簽完之后必須1個月之內(nèi)交完50%的首付款。如果是總價六七十億元的地塊，那么要交三四十億元，有些企業(yè)資金實力不是很雄厚，它就不敢高價拍地，從而起到抑制地價的作用”。

　　而業(yè)內(nèi)對國19條能否遏制房價上漲普遍持觀望態(tài)度，要求不少于70%的供地需用于保障性住房、棚戶改造和中小套型住房建設(shè)的條款普遍被解讀為2006年出臺的“90/70政策”的延續(xù)，“盡管明文規(guī)定了要確保保障性住房用地供應(yīng)，但因房價的漲跌是由眾多綜合性因素決定的，各地的市場環(huán)境及實施狀況又不同。加之對大戶型的嚴(yán)控，可能會導(dǎo)致買大套型住房更加昂貴的情況，新政最終將取得怎樣的成效還很難說”，世家機構(gòu)首席分析師樊邦勇告訴《中國投資》，“土地供應(yīng)量決定土地市場走勢，而政策的執(zhí)行力度又是取得何種效果的關(guān)鍵。比如，‘90/70’政策早已出臺，但由于多種原因，在各地實施的情況并不理想”。

　　住建部

　　加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控

　　兩會期間，住建部部長姜偉新提出，要繼續(xù)綜合運用土地、信貸、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。同時，要對去年以來新出臺的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時進行清理和調(diào)整，采取針對性措施，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　姜偉新提出，要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，下大力量整治捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價，虛報售量、制造緊缺假象和假按揭、假銷售等違法違規(guī)行為，加大查處和曝光力度。完善商品住房預(yù)售制度，加強房屋拆遷管理。堅持依法拆遷，細致做好工作。要引導(dǎo)民眾以理性合法的方式表達利益訴求，切實把問題解決在基層和源頭。

　　此后，住建部副部長齊驥也在公開場合表示，當(dāng)前我國住房建設(shè)還比較粗放，部分消費者存在超前、過度消費。這與我國人多地少的基本國情、資源環(huán)境和承載能力都不相適應(yīng)。為此，住建部今年將加大對中小套型普通商品住房的供應(yīng)，并通過稅收、金融等手段約束不合理的住宅消費。目前我國大戶型、高檔住房供應(yīng)的比例仍偏高。住建部將引導(dǎo)社會建立合理的住宅建設(shè)和消費模式，提高住房質(zhì)量和舒適度，并推廣商品住房1次裝修，以減少2次裝修的浪費。同時將完善對低收入家庭的住房保障體系，健全對中低收入家庭和新就業(yè)人員的住房支持政策。

　　證監(jiān)會

　　收緊房企資本市場融資

　　近日，中國證監(jiān)會主席助理朱從玖表示，證監(jiān)會確實是在和國土資源部就有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)上市的合規(guī)性問題進行研究。將來會比照其他行業(yè)做法，審核房地產(chǎn)企業(yè)融資時，要征求國土資源部的意見，具體將涉及房地產(chǎn)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域?qū)φ�策�?zhí)行程度，如土地使用、預(yù)售房等情況。

　　實際上，近半年來已上市房企再融資幾乎無一成行，最近的獲批申請是2009年9月30日，張江高科、蘇州高新、新黃浦3家公司發(fā)行債券。

　　2009年下半年，證監(jiān)會聯(lián)合國土資源部對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，核查內(nèi)容包括項目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。

　　朱從玖表示，現(xiàn)行的發(fā)行審核監(jiān)管中有一些具體做法，即對特殊行業(yè)的企業(yè)進行發(fā)行審核時，要就一些特定事項征求該企業(yè)所在行業(yè)主管部門的意見�！盎�本考慮是將來房地產(chǎn)進行發(fā)行審核時也會征求國土資源部的意見，對房地產(chǎn)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域?qū)φ�策�?zhí)行程度，有一個專業(yè)判斷”。

　　國資委

　　非地產(chǎn)主業(yè)央企“勸退令”

　　3月15日，兩會閉幕后的第2天，“北京當(dāng)日土地拍賣產(chǎn)生3塊新地王，買家為清一色的央企巨無霸”的消息占據(jù)了各大媒體的頭條位置，在對土地拍賣制度進行反思的同時，央企壟斷土地更是成為人們熱議的焦點。

　　3月18日，國資委宣布，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，按照國資委要求，這些企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏向記者表示，2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，制造了大量天價“地王”。國有大型企業(yè)瘋狂拍地的行為本身有悖于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)，此次特別提出要進一步規(guī)范國有大型企業(yè)投資房地產(chǎn)，目的在于規(guī)范國有資本在房地產(chǎn)市場的行為，引導(dǎo)其向健康方向發(fā)展。

　　記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上了解到，3月18日，中國航天科工集團公司將其旗下3級子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)掛出，緊隨其后，3月19日中國核工業(yè)集團公司掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)。

　　除上述兩家有實際行動的央企以外，中遠集團也作為國資委下達“退出令”后首家明確給出退出時間表的央企，中遠總裁魏家福(魏家福新聞)在3月19日提出，集團下屬2級子公司中遠香港集團，在半年內(nèi)退出其間接持有的遠洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。

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